南通海门出台办法:物业公司不能擅自退出服务

不知暗萝

       2018-12-06 18:56:44      浏览703次
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    在现实生活中,一些小区业主时常会发现,原本服务于该小区的物管企业,突然一夜之间不见了。物管企业突然退出服务,打乱了小区日常管理,业主对此意见很大。只有加强物业服务项目退出管理,规范物业服务企业退出行为,才能保障当事人的合法权益,维护物业管理活动的正常秩序。日前,我市出台了《物业服务企业退出项目管理办法》,较好地规范物管企业退出管理。

    小区所属区镇

    需制定“应急预案”

    《办法》就退出物管服务提出了4种原因。本市行政区域内因住宅小区物业服务合同(含前期物业服务合同)期满未续约,依法或依合同约定提前解除合同,物业服务企业恶意退出或因自身原因不能继续履行物业服务合同,以及物业服务企业被解聘,致使物业服务企业退出物业项目管理的,适用本办法。所谓恶意退出,是指物业服务企业故意违反物业合同约定义务或故意违反物业法律法规的规定,单方终止合同履行,存在过错的行为。

    住宅小区物业所属区、镇(街道、园区)(下同)负责制订住宅小区物业公司退出时应急预案,指导居民委员会对本辖区内物业服务企业退出项目的具体应急管理工作,及时协调解决开发建设单位、业主、业主大会、业主委员会与物业服务企业在退出物业项目管理阶段出现的问题。

    城管、公安、消防、环保、物价、民政、市场监督等相关职能部门要按照各自工作职责,加强与市物业行政主管部门、所属区、镇(街道、园区)、居民委员会及业主委员会的协调配合,协助做好物业服务企业退出项目管理阶段的衔接工作。

    “提前退出服务”

    视情而定

    前期物业服务合同期间,若业主委员会未成立,物业服务企业或开发建设单位要求提前解除合同的,按下列要求办理:提出提前解除合同的一方应当提前三个月书面告知另一方并报告市物业行政主管部门和所属区、镇(街道、园区)。合同双方就提前解除合同事宜达成一致意见,或诉请法院、仲裁机构裁决。双方同意提前解除合同或经法院、仲裁机构裁决解除合同的,开发建设单位应当在原物业服务企业退出前另行选聘物业服务企业,物业服务标准、收费标准按原物业服务合同约定的标准执行。提前解除合同的要求未经双方协商同意,或未经法院、仲裁机构裁决解除的,物业服务企业应当按照合同的约定履行合同,业主应当按时交纳物业服务费用。物业服务企业以申请提前解除合同为由擅自退出住宅小区物业服务项目的,按本办法规定的恶意退出处理。

    前期物业服务合同期间,业主委员会已成立,但未与前期物业服务企业续签合同或未重新选聘物业服务企业,物业服务企业或开发建设单位要求提前解除合同的,应当按照下列要求办理:物业服务企业或开发建设单位应当提前三个月书面告知对方和业主委员会,并报告市物业行政主管部门和所属区、镇(街道、园区)。双方应当就提前解除合同事宜进行协商或诉请法院、仲裁机构裁决。业主委员会应当在接到任一方提前解除合同两个月内完成选聘物业服务企业工作。业主委员会在两个月内不能完成与前期物业续签物业服务合同或重新选聘物业服务企业的,前期物业服务合同经双方协商提前解除,由业主委员会实行自治管理。业主委员会在选聘物业服务企业期间内,原物业服务企业应当继续履行合同约定的服务内容和服务标准,不得以双方同意解除合同为由退出物业服务项目,否则按恶意退出处理。

    前期物业服务合同期满,尚不具备组建业主委员会条件,或已组建业主委员会的,应当按照相关程序做好物业管理项目退出工作。

    物业公司合同期未满

    退出要提前三月报备

    《办法》规定,业主委员会与选聘的物业服务企业签订合同期限未满,物业服务企业要求提前解除合同的,应当提前三个月,将拟退出原因、退出时间、善后处理方案以书面形式告知业主委员会,并同时上报所属区、镇(街道、园区)和市物业行政主管部门。

    业主委员会应于收到书面通知后二十日内筹备召开业主大会进行表决,在召开业主大会十五日前将物业服务企业拟退出原因、退出时间、善后处理方案以书面形式在物业管理区域内公告。

    业主委员会与选聘的物业服务企业签订合同期限未满,业主委员会或业主通过业主大会要求提前解除合同的,业主委员会或占建筑物总面积20%且总人数20%以上业主提议提前解除合同的,业主委员会应当自收到提议之日起二十日内筹备召开业主大会进行表决。在召开业主大会十五日前,将提前解除合同的理由、解除合同时间、需承担的违约责任及会议相关内容以书面形式在物业管理区域内公告,同时上报所属区、镇(街道、园区)。拟解除合同时间不得少于召开业主大会表决之日后三个月。

    经业主大会表决通过提前解除合同的,业主委员会应当在业主大会作出决议后三日内,将解约原因、解约时间和同意承担的违约责任书面告知物业服务企业,并及时与物业服务企业协商退出事宜,依法签订退管协议。退管协议应在物业管理区域内公告七天,并上报所属区、镇(街道、园区)和市物业行政主管部门。

    业主委员会应当于签订退管协议之日前确定小区物业管理方式,重新选聘物业服务企业或实行自治管理。

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