承德"新政"将向开发商征收住宅物业质量保修金

橘子爱果酱

       2018-12-21 16:00:56      浏览990次
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    在承德,新建小区在未经验收,未达到入住条件的情况下,仓促交付使用的现象屡屡出现。这个长期潜伏在当地房地产市场的顽疾,导致许多“先天不良”的小区,携带着诸多开发遗留问题提前交付到了业主手里,由于许多问题无法得到及时解决,从入住之日起,便在本应和睦相处的物业与业主之间种下了矛盾的种子。为了解决新小区维修难问题,承德市将出台新政,向开发企业征收新建住宅物业质量保修金。

    新小区频现维修难

    承德市会龙山小区是处2009年交付使用的新小区。由于交付使用时,小区各种基础设施还未完工,导致业主刚刚入住,房屋便频频出现各种问题。据居民介绍,问题包括门窗、楼顶防水、墙体开裂等。

    尽管居民发现问题后,便开始向开发企业和物业公司反映,但问题始终没有得到解决。“我们住进来半年,物业公司就撤出了,我们又找开发商,但没多久,开发公司也关门了,我们真不知道找谁来修。”居民们告诉记者,“遗留下许多问题,加上没人维修,房子没住几年已经疾病缠身了。”

    对于会龙山小区的情况,一位物业公司经理表示,“开发建设遗留问题太多,像门窗、墙体等问题,本应该在保修期内,由施工和安装单位进行解决。”该经理告诉记者,在许多承德市民印象里,小区入住后,遇到的所有问题都应该由物业公司来解决。“大家都不清楚物业公司的服务范围,把本应该开发公司负责的问题,都推到了物业公司手里。如果开发公司推诿,业主们就会说是物业不作为。矛盾一旦产生,以后就会出现拒交物业费等问题,严重影响小区今后的管理。”

    据承德市物业管理部门的统计,造成该市物业公司与业主之间产生矛盾的根源是,开发建设单位遗留问题多。这些问题包括:建设单位在建设过程中存在规划变更,导致业主权益受损,房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异;房屋建筑和附属设施质量差,公共设备和配套设施缺项甩项;不能保证居民入住后的基本生活条件而过早办理入住手续等。

    据记者调查,在承德市区,仅有少数小区,在满足交付使用条件后,才办理入住手续。如同未经检验合同的产品一样,这些违规交付使用的新建小区,可能会存在更多的问题。

    除了上述问题,开发企业和施工单位之间的矛盾,也是造成楼房在保修期内,无法得到及时维修的原因之一。一位物业公司经理表示,在小区签订施工合同时,开发企业会按工程总造价5%的比例向施工单位收取工程质量保证金。“保证金就是为了防止保修期内,施工单位不履行维修责任。但是实际执行情况并不好,这部分资金的使用没有有效的监管,加上一些开发企业拖欠工程款,施工单位拒绝或消极承担维修责任,所以就造成业主们遇到的问题无法及时解决。”

    新政有望“破局”

    4月1日,记者从承德市住房和城乡建设局了解到,为了保障新建住宅在保修期内的正常使用和维修,维护业主的合法权益,该市根据《物业管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》和《承德市物业管理办法》等有关规定,在借鉴外地经验,结合该市实际的基础上,将出台了《承德市新建住宅物业质量保修金监管实施细则》(以下简称“保修金细则”。)

    据承德市住建局物业管理科相关负责人介绍,即将实施的保修金细则要求,开发建设单位在小区交付使用前,按照建筑安装工程造价总额3%的比例,向物业管理行政主管部门交存保修金,保修金仍属开发建设单位子所有权。“如果保修期未发生工程质量重大事故,售后维修及时,保修金比例可降为2%。”该负责人表示,如果开发建设单位拒不按要求交存保修金,管理部门可向预售资金监管部门申请划转。

    根据保修金细则的规定,房屋在保修期内,开发建设单位依法对工程质量负全面责任,遇到问题,可自行组织施工单位保修,在施工单位不按约定保修时,可以委托物业服务企业代为保修。“一般保修项目,物业公司应在24小时内派人到场查看,属于开发建设单位保修范围的,在2日内向其报修,开发建设单位20日内应维修完毕。发生涉及结构安全等严重报修时,物业公司应在30分钟内到场,如不能排除隐患,要及时通知开发建设单位或维保单位到场维修。”该负责人告诉记者,物业公司报修后,开发建设单位如不能在限定时间内完成维修,物业公司可向保修金管理部门申请使用保修金进行维修。“申请时需要提供报修通知单或紧急维修情况说明、保修金使用方案和工程预算书,核准后先支取70%,完工后,经验收合格,支取剩余款项。”

    据相关负责人介绍,收取保修金并不会给开发建设单位增加负担。“开发企业向施工单位收取的工程质量保证金为5%,开发企业可以拿出其中的3%做保修金,实行监管。“该负责人说,为了鼓励开发企业打造精品宜居工程,如项目获得国家级优良工程奖,可退还30%的保修金,获得省级优良工程奖、省级物业管理优秀住宅小区的,可退还20%保修金,市级称号可退还10%的保修金。“保修金监管期最长为5年,期间可根据不同部位保修期到期情况,逐步退还保修金。但是,如果保修期内的质量缺陷,经反复维修,至保修期满仍影响正常使用的,将暂不退还保修金,直至相关问题得到修复为止。”该负责人告诉记者,收取保修金可以促进新建小区诸多问题的及时有效解决,维护广大业主的权益,减少业主与物业公司之间的矛盾,推动承德市物业行业健康发展。

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